一、哪些房子应该鉴定
所谓房屋安全鉴定，是指根据国家、省、市有关法律、法规或者技术标准跟操作规程，对房屋结构完损程度或使用情况是否危及安全使用进行查勘、鉴别、检测、评定。
办法明确强调，在用房屋存在下列五类情形，应当进行安全鉴定：
1、达到设计使用年限;
2、地基基础、墙体或其它承重钢梁出现显著下陷、裂缝、变形、腐蚀等情形;
3、因自然灾害或者起火、火灾等事件导致房屋发生塌陷、变形、不均匀沉降等情形;
4、对承重结构进行拆除以及改建;
5、存在其它安全隐患需要鉴定。
举个实例，地震中的楼房，墙体、楼板等出现了塌陷，承重梁柱出现了倾斜、变形，应当进行房屋安全鉴定。在日常生活中，如果住处附近有工程建设项目在进行深开挖作业，而房屋出现了路基塌陷、沉降、墙面开裂等情形，也需要立即进行房屋安全鉴定;如果看到邻居在进行“破坏性装修”，有砸掉承重梁柱等严重毁坏房屋主体结构、影响住宅使用寿命的情形，也必须立即申请房屋安全鉴定。
二、谁来申请安全鉴定
房屋安全鉴定申请人，可以是住宅产权人，可以是实际使用人包括房主，也可以是住宅代管人或房屋经营管理单位，还可以是利害关系人。没有办理不动产登记的房子，由合法占有该住宅的自然人、法人以及其它组织强调申请，比如新买的房子，尚未申请“小证”或者过户手续，买房人如果看到房屋存在安全隐患，可以强调鉴定申请。
另外，人员密集的公共场所建筑物，如大学、幼儿园、医院、养老院、文化体育场馆、大型商业设备、公共服务设施、交通枢纽，设计使用年限过半且却在使用的，或者达到设计使用期限但却需再次使用的，产权单位或管控单位也必须申请房屋安全鉴定，前一种情形应该每十年进行一次鉴定，后一种情形五年一次。
三、如何进行安全鉴定
根据方法，进行房屋安全鉴定，大体步骤如下：
1、申请人从主管部委发布的房屋安全鉴定机构名录中自主选定鉴定机构;
2、申请人与鉴定机构签署房屋安全鉴定委托协议;
3、鉴定机构组织现场查勘作业;
4、鉴定机构向申请人出具《房屋安全鉴定报告》，并按照房屋安全危险等级，提出处理建议(观察使用、处理使用、停止使用或整体拆除);
5、鉴定机构将《房屋安全鉴定报告》报送主管部门登记;
6、主管部门将《房屋安全鉴定报告》内容纳入房屋安全管控信息系统资料库供公众查询;
7、主管部门组织对危房进行复鉴;
8、复鉴属于应该停止使用或整体拆除的危险楼房，主管部门向住宅产权人出具《危险房屋通知书》，在危险房屋现场更改警示标志房屋安全质量鉴定，书面告知房屋所在地街办(乡镇)，并借助管理信息系统进行公示;
9、相关方面按照处理建议对房屋采用相应的维修、加固措施以及停止使用。
四、如何应对施工影响
为防止大桥、桩基、开挖深竖井等项目施工对邻近住宅导致不利影响房屋安全质量鉴定，办法非常要求建设单位要在开工前采用相应举措，制定项目防护预案，并在施工之后自行或受托第三方机构对相应房屋进行追踪测量。不同施工作业必须监测的房屋分别是：
1、锤击预制桩施工，距最近桩基一倍桩身宽度范围内的房屋;
2、开挖深度为3米以上的基坑，距基坑边两倍基坑深度范围内的房屋;
3、地下隧道、盾构施工，距洞口边缘一倍埋深范围内的房屋;
4、爆破施工中进入爆破安全距离范围内的房屋;
5、地下管道、降低地下水位等其它项目施工，处于设计制约范围内的房屋。
办法要求，对受到高架、桩基、开挖深竖井等项目建设影响发生塌陷、变形、不均匀沉降等异常现象的房产，房屋所有权人、实际使用人规定进行房屋安全鉴定的，建设单位应该委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。
五、如何管理鉴定机构
根据办法，市住房保障和房产管理局作为房屋安全鉴定的主管部门，将成立统一的房屋安全鉴定机构推荐名录，并对纳入名录内的鉴定机构实行监督管理。
对存在下列行为的鉴定机构，主管部门将责成其责令改正，并借助房屋安全管控信息系统对相应机构的非法擅自信息进行公布;逾期不纠正甚至情节严重的，将被踢出推荐名录，其非法擅自情况还将被通报给上一级资质主管部门，由前者依法对其进行处置。
1、申请登记时递交虚假材料，隐瞒真实状况;
2、未依照国家要求的技术标准跟操作规程进行现场查勘作业;
3、未依照国家标准和技术完善要求出示鉴定报告以及出具虚假鉴定报告;
4、鉴定结论存在严重错误;
5、未按规定履行信息变更手续。
市民通过房屋安全管控信息系统，不仅可以查询房屋安全鉴定机构基本信息、从业人员基本状况，还能不定期了解鉴定机构的诚信经营状况，受表彰或被通报查处情况，从而在必须鉴定时，选择专业素养强且信誉更好的机构。[2]
